PLATAFORMA DE AFECTADOS POR LA HIPOTECA.
DEJAMOS DE PAGAR:
Cuando ya no podemos pagar las cuotas de la hipoteca enteras hay que tener muy claro que no se
debe pagar absolutamente nada. Desde la oficina bancaria lo más probable es que nos llamen y nos
digan que paguemos aunque sea un poco (200-300€ etc) pero pagar solo una parte de una cuota no
nos salvará del inicio de la demanda. Es mucho mejor quedarse ese dinero para comer, gastos, etc. o
para hacer un pequeño fondo pensando en un alquiler futuro.
Es muy importante quitar cualquier
ingreso de esa entidad bancaria, nóminas, pensiones, ayudas, etc. Se aconseja abrir otra cuenta en una
entidad bancaria que no tenga nada que ver con la actual.
En este punto podemos entregar la solicitud de dación y/o alquiler social..
Hay que ir a servicios sociales, Ofideute o oficinas de “habitatge” de cada localidad. Pueden ayudar a
hacer presión a la entidad bancaria y nos tenemos que poner en la lista de pisos de protección ya que
si nos aceptan la dación sin alquiler nos quedaremos sin casa.
LLEVAMOS UNOS MESES SIN PAGAR.
Cuando se deben 3 cuotas aproximadas entraremos en lo que ellos denominan “mora”. Entonces
quizás se intensificarán las llamadas y la presión por parte de la entidad bancaria. Entrar en “mora” es
algo que a las oficinas no les gusta nada, son sus “malos números”.
Hay que seguir insistiendo en la dación y/o alquiler social..
RECIBIMOS UN BUROFAX
Dependiendo de la entidad bancaria y del juzgado cuando llevamos, 6, 8, 10 meses aprox sin pagar
recibiremos un
burofax donde nos reclaman el total de la deuda (capital + intereses) y nos dicen que
lo paguemos en el plazo de 10 días aproximadamente. También nos dirán que al no pagar nos pondrán
una demanda. Si hay avales ellos también lo pueden recibir.
Hay que seguir insistiendo en la dación y/o alquiler social..
RECIBIMOS EL FAMOSO “TOCHO” (Demanda de ejecución hipotecaria)
Un mes o pocos meses después de recibir el burofax recibiremos la
demanda, lo denominamos
“Tocho” ya que son un montón de hojas (demanda, fotocopia de la escritura hipotecaria, etc) nos
reclaman Capital, intereses y costas. Nos dan 10 días para hacer escrito de oposición.
Hay que tener claro que una demanda de ejecución hipotecaria NO es un “JUICIO”, (No existe el juicio
propiamente porque un notario ya dio fe pública y por lo tanto no se considera necesario otro valedor
de fe pública en el proceso)
Hay que pedir asistencia jurídica gratuita y la paralización del procedimiento hasta que nos
notifiquen de la solicitud de asistencia jurídica
. La debemos pedir y también los avalistas pueden
pedirla. En caso que la pidamos y nos la denieguen tenemos que alegar todo lo posible para
conseguirla y si no la conseguimos hay que insistir en que nos den los motivos por escrito y hacer un
recurso. Un abogado de oficio nos servirá para estar informados de todo el procedimiento y para poder
presentar escrito de oposición.
Causas de Oposición: Art 695 LEC
Error en la determinación de la cantidad exigible. Que pidan cantidades ingresadas después y que no
se han contemplado (como pagos incompletos), intereses mal calculados, etc
Que la demanda la hayan realizado con el nombre antiguo de la entidad. Ejemplo Caixa Tarragona y
debería ser Catalunya Banc.
Que exista la cláusula “suelo” en el préstamo hipotecario.
Hay que seguir insistiendo en la dación y/o alquiler social..
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RECIBIMOS UNA NOTIFICACIÓN DE EJECUCIÓN DE SUBASTA
Dependiendo de la entidad bancaria y de la saturación del juzgado a partir de los 6 meses de haber
recibido el “Tocho” (a veces puede ser hasta un año después o más) recibiremos una notificación con
la fecha y hora de la subasta de nuestra vivienda. Nos subastarán la vivienda y al quedar desierta se la
adjudicará la entidad bancaria o alguna sociedad del mismo grupo bancario por el 60% de la tasación
(la cantidad que esté reflejada en la escritura del préstamo hipotecario en el caso de subasta). Un par
de meses después nos llegará la notificación con la cantidad que nos ha quedado como deuda.
A partir de este momento hay que solicitar la Condonación de la deuda y/o alquiler social., la dación es
siempre antes de subasta.
RECIBIMOS LA FECHA DE DESAHUCIO
Dependiendo también de la entidad bancaria y de la saturación del juzgado nos llegará la fecha y hora
exacta donde la comitiva judicial vendrá a nuestra vivienda para hacer efectivo el desahucio
(lanzamiento)
Seguiremos insistiendo en la entidad bancaria la condonación de la deuda y/o alquiler social.
Un informe de los servicios sociales que diga q nos están buscando vivienda podría aplazar el desahucio.
Ir directamente a los juzgados a pedir un aplazamiento, mínimo de 1 mes por el art 704 de la LEC.
APUNTES VARIOS Y EJEMPLOS:
Solicitud dación/condonación.
Se bajan desde la web de la plataforma, se tienen que modificar con nuestros datos personales y llevar
dos copias idénticas a la sucursal. Ellos tienen que firmar la hoja que nos quedaremos. Hay que insistir
hasta conseguir que la firmen, empezaremos yendo solos y si no lo conseguimos podemos ir
acompañados por otros miembros de la plataforma o pedir la hoja de reclamaciones y llamar a los
mossos, dicen q las entidades “multan” a los directores si alguien pone estas reclamaciones.
Una vez la tenemos sellada la solicitud es muy importante aportar toda la documentación que nos pidan
que variará según la entidad.
Re-financiación y/o carencias.
En cuanto tenemos dificultades para pagar lo más normal es que la entidad bancaria nos ofrezca una refinanciación.
Casi siempre es “pan para hoy y hambre para mañana” ya que pasado el tiempo de carencia
pagaremos unas cuotas muy altas, y también es posible que nos hayan hecho firmar algún préstamo
complementario con lo cual el capital habrá aumentado.
Hay bancos que ofrecen “bonificación del tipo de interés”, esta opción podría ser interesante ya que
durante un tiempo las cuotas bajarán bastante, no habrá subida de capital y es una manera de alargar el
procedimiento.
Si hemos conseguido la dación:
La dación es como una compra/venta así que hay que tener cuidado con los impuestos que nos van a
reclamar.
Ayuntamientos: Plusvalía: Derivado de la transmisión patrimonial. Incremento del valor de los terrenos
de naturaleza urbana
Hay algunos ayuntamientos donde al ser una dación ya no se pagará. Siempre y cuando en la escritura
ponga dación en pago, sea la única vivienda que tengamos, y sea nuestro domicilio habitual.
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Hacienda- IRPF: Impuesto ganancias patrimoniales.
Así se calcula:
Al Valor Venta – el Valor Compra Actualizado se le aplicará el porcentaje de tributación que es del 19%
hasta 6.000 euros y del 21% desde 6.000,01 en adelante.
Valor Compra actualizado = Precio compra + gastos adquisición X el coeficiente actualización
Precio Compra: Importe que pone en la escritura de compra/venta.
Gastos Adquisición: Notaría+impuestos+registro etc.
El coeficiente de actualización varía según el año de la adquisición.
2003: 1,1603 2004: 1,1375 2005: 1,1151 2006: 1,0933 2007: 1,0719 2008: 1,0509 2009: 1,0303
Es muy importante saber el valor que van a poner en la escritura de dación o compra/venta.
Ejemplo 1:
Hay entidades que en la escritura ponen el valor de tasación actual, en la mayoría de casos será un valor
bastante inferior a la deuda y entonces en la declaración de la renta no constarán ganancias
patrimoniales, siempre y cuando no se hayan hecho grandes ampliaciones de capital a lo largo de la vida
del préstamo.
Precio Compra 2005: 200,000€ Gastos adquisición: 15000€ Coeficiente año 2005: 1,1151
Valor Compra Actualizado: 239,746,50€
Importe Deuda 2013: 300,000€
Importe Dación/Venta 2013: Precio escriturado tasación Actual. 120000€
A pagar hacienda: 0€
Ejemplo 2:
Otras entidades pondrán en la escritura el valor actual de la deuda a veces no sólo el capital sino incluso
hasta los intereses y costas judiciales.
Precio Compra 2005: 200,000€ Gastos adquisición: 15000€ Coeficiente año 2005: 1,1151
Valor Compra Actualizado: 239,746,50€
Importe Deuda 2013: 300,000€
Importe Dación/venta 2013: Precio escriturado deuda Actual 300,000€
A pagar hacienda: 15548,45€ aprox.
Embargos nóminas:
Una vez subastada la vivienda al cabo de X tiempo nos pueden embargar.
Mínimo inembargable. 961€ más 196,32€ (30% SMI 2013) por persona a cargo.
En casos de matrimonios:
Si están casados por bienes gananciales el cálculo se hará por unidad familiar. Se sumarán los sueldos de
ambos.
Si están casados por Separación de bienes. Se contarán por separado y si tienen alguna persona a cargo
se atribuirá a uno de los cónyuges.
Ejemplo: Matrimonio con un hijo a cargo y que cobra cada uno 1300€
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Por Separación de bienes embargarán 350€ aprox.
Por Bienes gananciales embargarán: 920€ aprox.
Si un matrimonio quiere pasar de Gananciales a Separación de bienes puede ir a un notario y hacer
capitulaciones.
Seguros:
En la mayoría de hipotecas que se pidió el 100% de la tasación y no hay avales, tiene que haber un
Seguro de protección de pagos para toda la vida de la hipoteca, se pueden localizar en los movimientos
bancarios del primer día de la hipoteca o ir a la entidad e insistir en q nos lo digan.
Extrajudicial:
En vez de poner una demanda en un juzgado lo hacen a través de un notario, el proceso es similar pero
más rápido.
El notario nos tendrá que notificar en casa, si no recogemos las notificación no podrá realizar la subasta,
no abrir la puerta al notario....
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